Ответственность сторон за нарушение договора аренды. Полезные материалы

Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений.

Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.

Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.

Какие условия считаются существенными?

Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):

1. Объект соглашения.
2. Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

• адрес расположения;
• площадь;
• вид (жилое, нежилое, часть помещения);
• целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
• дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Если арендодатель против сдачи имущества в субаренду, этот пункт необходимо также включить в существенные условия.

И оговорить санкции, которые будут наложены на арендатора в случае нарушения (обычно предусматривается досрочное расторжение).

Арендная плата

Подробности внесения арендной платы касаются:

• размера оплаты;
• периодичности ее внесения;
• способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

• оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
• обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
• возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

• по чьей инициативе может быть расторгнут;
• за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
• дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы.

Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy.html

Ответственность сторон по договору аренды: неустойки и пени арендатора

В условиях рыночных отношений арендные договоры представляет собой наиболее востребованную и часто используемую категорию.

Знакомый он практически всем хозяйствующим субъектам и простым физическим лицам. Сложно найти субъект хозяйственной деятельности, ни разу не вступавший в арендные отношения.

Поэтому крайне важно знать и уметь применять на практике некоторые базовые вопросы, касающиеся данного понятия.

Основа подобного соглашения – одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за ранее оговоренную плату.

Часто используемое понятие «наем» смело можно отождествлять с термином «аренда». Употребление обоих терминов встречается чаще всего в практической стороне определенных сфер деятельности.

Независимо от вида объекта, определяющего тип арендного соглашения, одним из самых важных пунктов является ответственность по договору аренды.

Ответственность сторон в договоре аренды

Рассматриваемый документ имеет двусторонний и обязывающий характер, поскольку каждая из сторон обязуется в определенных моментах выполнять прописанные нюансы. Кроме того, стороны считаются должниками один перед другим в том, что должны сделать все для пользы каждого, и одновременно имеют право требовать выполнения обязательств.

Первая и основная обязанность арендодателя – предоставление движимого или недвижимого имущества в том в состоянии, который прописан пунктами письменной договоренности вместе. К нему должны полагаться и предусмотренные ранее принадлежности и документы.

Объект необходимо предоставить арендатору в определенный срок. Если это по каким-либо причинам затруднительно, можно выполнить это в разумные сроки. В случае невыполнения данного пункта соглашения, арендатор автоматически получает все права требовать возмещения убытков, причиненных вследствие несвоевременной передачи.

Если имела место быть задержка передачи объекта, и в процессе этого арендатор потерял интерес к ранее составленному соглашению, он может поступить иначе: пожелать немедленного расторжения договоренности и возмещения противоположной стороной убытков за неисполнение оговоренных обязательств.

Следует отметить, что если ранее были оговорены определенные недостатки объекта, то арендодатель не несет ответственности за подобные, заранее известные арендатору моменты. Не предусмотрена ответственность и за недостатки, которые арендатор просто не обнаружил во время осмотра.

Все остальные случаи ответственности за недостатки имущества в полном объеме ложатся на плечи арендодателя. Речь идет о тех моментах, которые препятствуют нормальному использованию объекта.

В таких случаях отечественное законодательство наделило арендатора следующими способами защиты нарушенного права:

• требовать бесплатного устранения недостатков объекта, либо соответствующего уменьшения ранее оговоренных платежей;
• рассчитывать на возмещение издержек, если устранения недочетов были проведены собственными силами;
• непосредственно удержать сумму понесенных расходов из причитающихся арендных платежей, если заранее о данном факте было уведомлено другую сторону;
• потребовать досрочного расторжения договора.

Что касается ответственности арендатора по договору аренды, то основными его обязанностями являются:

1. 1. Своевременная выплата арендных платежей. Если речь идет о краткосрочном соглашении, то штрафные санкции могут последовать уже после двукратного невнесения платы. В долгосрочной аренде такой срок равен 6 месяцам. Также предусмотрена ответственность за несвоевременную оплату коммунальных платежей.
2. 2. Гарантия сохранности объекта и поддержание его в изначальном состоянии. Если речь идет о жилье или транспорте, то обычно текущий ремонт возлагается на плечи арендатора.
3. 3. Без согласия арендодателя не проводить переустройств, перепланировок и т.п. В противном случае можно применять штрафные санкции или досрочно разрывать договорные отношения.

Пеня по договору аренды

Если одна из сторон нарушает предмет договора, то она должна уплатить определенную денежную сумму – пеню. Чтобы заранее согласовать возможные размеры неустойки по договору аренды, лучше непосредственно в самом договоре четко прописать сроки возможной просрочки и размеры взыскания.

Пеня по договору аренды нежилого помещения может быть установлена в следующих случаях:

• за нарушение сроков арендных платежей;
• за нарушение сроков передачи или возврата имущества;
• за неисполнение других обязательств в срок.

При этом размеры подобных выплат можно устанавливать в виде фиксированной суммы, либо в процентном соотношении.

Источник: https://www.freshdoc.ru/addons/articles/arenda/otvetstvennost_storon/

Договор аренды предприятий ответственность сторон

ДОГОВОР АРЕНДЫ ОБОРУДОВАНИЯ г. Москва «___» ____________ 199_ г. ЗАО «____». именуемое в дальнейшем « Арендодатель », в лице генерального директора ______, действующего на основании Устава, с одной стороны.

и ООО «Магазин ____». в дальнейшем именуемое « Арендатор », в лице директора ______, действующего на основании Устава, с другой стороны.

1.2. Наименование и количество передаваемого в аренду Оборудования, включая его оценочную стоимость и технические характеристики, указаны в Перечне (Спецификации) передаваемого Оборудования, являющегося неотъемлемой частью настоящего Договора ( Приложение №1 ). 1.3.

Договор аренды недвижимости В гражданском законодательстве под арендой недвижимости понимается аренда зданий и сооружений, а также аренда предприятий. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Договор аренды предприятия

rsst в ЧТ, 07/28/2011 — 16:24 г.

Москва «___» _________ 201__ г.

ОАО «____________», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице Генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «___________», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Генерального директора _________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор аренды предприятия (далее – «Договор») о нижеследующем: 1.

Предмет договора1.1. В соответствии с настоящим договором Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности.1.

2. В составе указанного имущественного комплекса Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определенных в Приложениях N______________________, являющихся неотъемлемой частью договора аренды предприятия:1.2.1.

Договор аренды транспортных средств

бывает двух видов: 1.

С предоставлением услуг по управлению и обслуживанию транспортного средства (с экипажем); 2.

Без предоставления таких услуг (без экипажа).

Договор аренды транспортного средства двусторонне-обязывающий: арендодатель несет обязанность предоставления определенного имущества, а арендатор – внесения за это соответствующей платы. Поскольку транспортное средство предоставляется арендатору за плату, договор является возмездным.

Транспортное средство предоставляется арендатору на время, по истечении которого он обязан возвратить его арендодателю.

Составление договора аренды предприятия

СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ и оказание смежных услуг осуществляются нами в соответствии со следующим прейскурантом: – 1990 руб.

1790 руб. (разовая корректировка подготовленного нами документа осуществляется бесплатно, а каждая последующая – за 990 руб.). Составление сложного договора аренды предприятия – от 2990 руб.

и/или его удаленное согласование со сторонами договора – от 2990 руб. Обеспечение государственной регистрации, а также получение и доставка готовых документов – от 2990 руб.

Сопровождение «под ключ» сделки по аренде предприятия (подготовка договора и приложений к нему, согласование условий договора со сторонами сделки, обеспечение государственной регистрации, получение и доставка готовых документов) – от 4990 руб.

34. ПОНЯТИЕ И ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату. Этот договор входит в группу договоров, направленных на передачу имущества в пользование.

Другие нормативные акты:

4.

Исполнение и прекращение договора аренды предприятия Передача арендованного предприятия от арендодателя арендатору осуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК).

Из существа самой сделки вытекает, что к передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст.

659 ГК). Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта арендатором и арендодателем Помимо передаточного акта стороны договора аренды предприятия должны в надлежащем порядке оформить передачу целого ряда отдельных элементов, составляющих предприятие как имущественный комплекс.

Договор аренды предприятия1

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства (ст.

656 ГК РФ). Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором.

По договору передаются также права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием.

Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Источник: http://pravo-38.ru/dogovor-arendy-predprijatij-otvetstvennost-storon-76633/

Ответственность за нарушение правил внутреннего распорядка склада

Выдержка из внутренних правил складского терминала. Пример оформления

Для обеспечения безопасности имущества и находящихся на территории Транспортно-логистического комплекса лиц, Арендодатель вправе применять к юридическим лицам, сотрудник(и)/гость(и) которого нарушили данные Правила, в зависимости от вида нарушений и наступивших последствий, следующие виды ответственности:

• принимать решение об одностороннем досрочном расторжении договора аренды.
• налагаеть штраф
• выноситьпредупреждение

В целях обеспечения обязательств по привлечению к ответственности и  воздействию на нарушителя (устранения нарушения, выплату штрафа, компенсации на причиненный вред), и/или выплату  компенсаций за наступивший материальный ущерб, Арендодатель может временно вводить:

• ограничение доступа на территорию комплекса для определенного лица (лиц), транспортных средств
• ограничение в подаче коммунальных, телекоммуникационных  услуг
• ограничение по вывозу товарно-материальных ценностей с территории транспортно-логистического комплекса

Решение о наложении штрафа  и введение запретов по данному пункту принимается  руководителем Арендодателя  или специально уполномоченным на то лицом с учетом всех обстоятельств по делу.

Выплата штрафа или досрочное расторжение договора аренды не освобождает Арендатора от компенсации Арендодателю или третьим лицам, наступившего в результате нарушения материального ущерба. Основанием для выплаты материально ущерба является документ о размере материального ущерба.

Основанием для привлечения к ответственности служит Акт о выявленном нарушении. Акт составляется руководителем или иным уполномоченным лицом Арендодателя в присутствии представителя компании-нарушителя. Акт составляется в 2-х экземплярах, одна копия вручается с отметкой о вручении руководителю Арендатора.

В случае отказа в получении акта Арендатором в акте указывается дата, время и причина для отказа в принятии акта. Отказ в принятии акта не освобождает виновную сторону от привлечения ее к ответственности по п. 1.3.1.

В течение 3 рабочих дней руководитель  или специально уполномоченное на то лицо Арендодателя, принимает мотивированное решение о привлечении нарушителя к ответственности, виде ответственности, возможности введения ограничительных мер (п. 1.3.2)  о чем письменно информирует компанию-нарушителя.

Существенные нарушения правил внутреобъектового режима

Перечень  основных нарушений со стороны клиента,  Правил, за которые Арендодатель  может досрочно расторгнуть договор аренды:повреждение несущих и ограждающих конструкций зданий и сооружений транспортно-логистического комплекса, стеллажных систем, а равно не уведомление Арендодателя о произошедших повреждениях.повреждения систем электроснабжения, горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения, систем хозяйственно-бытовой канализации  и газоснабжения, пожарной сигнализации и пожаротушения,  а равно не уведомление Арендодателя о произошедших повреждениях.ведение хозяйственной деятельности противоречащей условиям договора аренды.нарушение Правил пожарной безопасности, повлекшие причинение материального ущерба имуществу Арендодателя и/или третьих лиц.  

нарушения законодательства РФ Арендатором,  повлекшие привлечение к ответственности Арендодателя со стороны государственных контролирующих органов.

• существенные нарушения Правил контрольно-пропускного и внутриобъектового режимов, повлекшие наступление угрозы безопасности Арендодателю и/или находящимся на территории  третьим лицам.
• переоборудование и/или переустройство арендованных помещений без письменного согласования с арендатором.
• вмешательство в компьютерные, телефонные сети и/или их переоборудование (переустройство)
• использование арендованных помещений в жилых целях.
• рецидив нарушений (нарушение правил по которым уже был наложен штраф более 3-х раз)
• проверки Арендатора правоохранительными органами РФ повлекшие принятие ими запретительных мер по ведению хозяйственной деятельности на территории транспортно-логистического комплекса.

Штрафы за нарушение внутренних правил склада

Перечень нарушений правил, за которые Арендодатель  может наложить материальную ответственность в виде штрафа  и размеры штрафов содержаться в   конкретных Правилах. ( п. 2.7.5, п. 2.8.3, п. 3.11.11).
Нарушение запретительных мер настоящих Правил влечет наложение штрафа без первичного предупреждения.

Предупреждение за нарушение внутренних правил на объекте

 В случае совершения  нарушений Правил, которые не привели к наступлению опасных последствий для Арендатора (прямым или косвенным образом), на нарушителя может быть наложено взыскание в виде предупреждения с разъяснением  о недопустимости повторения данного нарушения.

В случае повторного совершения нарушения  на клиента налагается взыскание в виде штрафа.Нарушение рекомендательных мер (процедур, порядка действий) предусматривает наложение предупреждения при первичном нарушении.

Все штрафы в рамках настоящих Правил оплачиваются по безналичному расчету согласно условиям договора Аренды.

Источник: https://skladoiskatel.ru/otvetstvennost-za-narushenie-pravil/